Ausgabe 03/2025
Bautätigkeit 2023: Fertigstellungen noch konstant, starker Einbruch bei Genehmigungen
Der bundesweit zu beobachtende Rückgang der Bautätigkeit kam 2023 nun auch in Frankfurt an. Bei der Zahl der fertiggestellten Wohnungen fiel er jedoch noch moderat aus. Im Jahr 2023 wurden insgesamt 3.415 Wohnungen durch Neu- und Umbau fertiggestellt. Das sind 190 Wohnungen weniger als im Vorjahr. Durch Abriss gingen dem Frankfurter Wohnungsmarkt 206 Wohnungen verloren. Somit wurde ein Reinzugang von 3.209 Wohnungen verzeichnet.
Dem Zugang an Wohnungen steht ein etwas geringerer Zuwachs an neuen Haushalten in der Stadt gegenüber. Ende 2023 verteilten sich die Frankfurter und Frankfurterinnen auf 419.582 Wohnhaushalte, 1.950 mehr als zum Jahresende 2022. Rein rechnerisch kommen somit auf eine neue Wohnung etwa 0,8 neue Haushalte. Die letzten fünf Jahre lag der Durchschnittswert bei 1,8 Haushalten.
Reinzugang an Wohnungen 2014 bis 2023
Quelle: Statistische Gebäudedatei.
Seit 2019 einschließlich Wohnheime.
Die meisten Wohnungen entstehen durch Neubau
Den Löwenanteil (86,4 %) unter den 3.415 fertiggestellten Wohnungen hat der Neubau. Dieser fand 2023 fast ausschließlich in Wohngebäuden (99,1 %) statt. Das sind Gebäude, deren Fläche mindestens zur Hälfte zum Wohnen genutzt wird.
Durch Umbau wurden 465 Wohnungen fertiggestellt. Das sind 79 Wohnungen mehr als im Vorjahr (386 Wohnungen). Mit einem Anteil von 13,6 Prozent aller fertiggestellten Wohnungen hat der Umbau jedoch eine geringe Bedeutung gegenüber dem Neubau.
Fertiggestellte Wohnungen 2014 bis 2023
Quelle: Statistische Gebäudedatei.
Seit 2019 einschließlich Wohnheime.
Der Geschosswohnungsbau hat das größte Gewicht
Von den 2.950 Neubauwohnungen befinden sich 95 Prozent in Mehrfamilienhäusern. 3,7 Prozent der neuen Gebäude sind Einfamilienhäuser. In den beiden anderen Gebäudearten entsteht jeweils weniger als ein Prozent der Wohnungen. Der Geschosswohnungsbau hat somit die größte Bedeutung für den Wohnungsmarkt.
Dies zeigt sich auch bei der Struktur der neuen Gebäude. Etwas mehr als jedes zweite (52 %) der 244 neuen Gebäude umfasst drei Wohnungen oder mehr. Einfamilienhäuser haben einen Anteil von 44,3 Prozent, während Zweifamilienhäuser mit 2,5 Prozent sowie Nichtwohngebäude mit 1,2 Prozent die mit Abstand kleinsten Gruppen sind.
Fertiggestellte Wohnungen und Gebäude 2014 bis 2023
| Jahr | Wohnungen absolut | Wohnungen in | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Einfamilienhäusern in % | Zweifamilienhäusern in % | Mehrfamilienhäusern in % | Nichtwohngebäuden in % | ||
| 2014 | 2.841 | 11,8 | 0,7 | 72,5 | 15,0 |
| 2015 | 3.083 | 5,6 | 1,3 | 92,0 | 1,0 |
| 2016 | 3.264 | 4,1 | 0,4 | 83,3 | 12,2 |
| 2017 | 4.179 | 3,1 | 0,5 | 92,7 | 3,7 |
| 2018 | 3.010 | 4,8 | 1,0 | 93,6 | 0,6 |
| 2019 | 3.248 | 3,8 | 0,7 | 94,3 | 1,2 |
| 2020 | 3.893 | 3,6 | 0,7 | 85,3 | 10,4 |
| 2021 | 2.558 | 5,8 | 1,2 | 88,8 | 4,2 |
| 2022 | 3.219 | 4,5 | 1,0 | 88,5 | 6,0 |
| 2023 | 2.950 | 3,7 | 0,4 | 95,0 | 0,9 |
| Jahr | Gebäude absolut | Einfamilienhäuser in % | Zweifamilienhäuser in % | Mehrfamilienhäuser in % | Nichtwohngebäude in % |
|---|---|---|---|---|---|
| 2014 | 529 | 63,5 | 1,9 | 30,6 | 4,0 |
| 2015 | 403 | 43,2 | 5,0 | 49,9 | 2,0 |
| 2016 | 348 | 38,2 | 2,0 | 52,3 | 7,5 |
| 2017 | 435 | 29,9 | 2,3 | 63,7 | 4,1 |
| 2018 | 350 | 41,4 | 4,3 | 52,9 | 1,4 |
| 2019 | 308 | 39,6 | 3,9 | 55,2 | 1,3 |
| 2020 | 352 | 39,8 | 3,7 | 47,4 | 9,1 |
| 2021 | 337 | 44,2 | 4,5 | 42,1 | 9,2 |
| 2022 | 297 | 48,8 | 5,4 | 44,8 | 1,0 |
| 2023 | 244 | 44,3 | 2,5 | 52,0 | 1,2 |
Quelle: Statistische Gebäudedatei.
Seit 2019 einschließlich Wohnheime.
Der Trend zu kleinen Wohnungen hält an
In den 2.950 Neubauwohnungen befinden sich 7.415 Räume mit 202.760 Quadratmetern Wohnfläche. Im Durchschnitt betrachtet hat eine neue Wohnung 2,5 Räume und 68,7 Quadratmeter Wohnfläche. Sie ist damit ähnlich klein wie die durchschnittliche Neubauwohnung im Vorjahr, in dem außergewöhnlich viel studentischer Wohnraum geschaffen wurde.
Während 2022 besonders viele Einraumwohnungen entstanden sind, liegt der Schwerpunkt im Jahr 2023 auf den Zweiraumwohnungen. Sie machen fast ein Drittel (30,6 %) der 2.950 Neubauwohnungen aus. Etwa jede vierte (25,7 %) Wohnung hat nur einen Raum. Damit hält der Trend zu kleinen Wohnungen an, während sich der Rückgang bei großen Wohnungen mit vier oder mehr Räumen fortsetzt. Ihr Anteil ist um 4,8 Prozentpunkte auf 20,6 Prozent gesunken. Wohnungen mit drei Räumen machen 23,1 Prozent aus, ihr Anteil ist damit leicht gestiegen (+1,9 %-Punkte).
| Fertiggestellte Neubauwohnungen, Räume und Fläche 2014 bis 2023 | |||||||||
| Wohnungen | Wohnräume | Wohnfläche in m² | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Jahr | insgesamt | mit … Wohnraum/-räumen in % | insgesamt | je Wohnung | insgesamt | je Wohnung | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 und mehr | ||||||
| 2014 | 2.841 | 3,1 | 13,4 | 21,6 | 61,8 | 11.161 | 3,9 | 273.426 | 96,2 |
| 2015 | 3.083 | 4,5 | 16,4 | 29,3 | 49,8 | 11.147 | 3,6 | 297.179 | 96,4 |
| 2016 | 3.264 | 3,2 | 25,1 | 32,5 | 39,2 | 10.784 | 3,3 | 294.411 | 90,2 |
| 2017 | 4.179 | 3,8 | 22,4 | 32,2 | 41,6 | 13.883 | 3,3 | 394.472 | 94,4 |
| 2018 | 3.010 | 3,7 | 20,2 | 31,1 | 45,0 | 10.492 | 3,5 | 276.162 | 91,7 |
| 2019 | 3.248 | 12,3 | 25,1 | 31,8 | 30,8 | 9.578 | 2,9 | 258.364 | 79,5 |
| 2020 | 3.893 | 20,4 | 29,7 | 27,9 | 22,0 | 10.325 | 2,7 | 296.743 | 76,2 |
| 2021 | 2.558 | 6,3 | 26,5 | 28,9 | 38,3 | 8.316 | 3,3 | 221.488 | 86,6 |
| 2022 | 3.219 | 36,1 | 17,2 | 21,2 | 25,4 | 8.275 | 2,6 | 211.400 | 65,7 |
| 2023 | 2.950 | 25,7 | 30,6 | 23,1 | 20,6 | 7.415 | 2,5 | 202.760 | 68,7 |
| Seit 2019 einschließlich Wohnheime. | |||||||||
| Quelle: Statistische Gebäudedatei. | |||||||||
Durchschnittliche Baukosten auf Höchstwert
Zum Zeitpunkt der Baugenehmigung waren für die 2.923 Wohnungen in neuen Wohngebäuden 418,1 Millionen Euro als Baukosten veranschlagt. Nur hierfür sind Daten vorhanden. Wie hoch die Investitionssumme nach der Fertigstellung tatsächlich ausgefallen ist, wird nicht erfasst.
Die angegebenen Baukosten sind gegenüber dem Vorjahr um 56,1 Millionen Euro gestiegen (+15,5 %). Pro Wohnung waren im Mittel 143.038 Euro veranschlagt. Die Kosten pro Quadratmeter Wohnfläche stiegen um 11,8 Prozent auf 2.082 Euro und erreichten damit ihren Höchstwert in den letzten zehn Jahren.
| Veranschlagte Baukosten der fertiggestellten Neubauwohnungen in Wohngebäuden 2014 bis 2023 | ||||
| Jahr | Baukosten in € | |||
|---|---|---|---|---|
| Wohnungen | insgesamt in Mio. | je Wohnung | je m² Wohnfläche | |
| 2014 | 2.415 | 364,4 | 150.890 | 1.496 |
| 2015 | 3.051 | 475,2 | 155.752 | 1.616 |
| 2016 | 2.865 | 490,6 | 171.239 | 1.872 |
| 2017 | 4.024 | 679,2 | 168.787 | 1.779 |
| 2018 | 2.992 | 483,9 | 161.748 | 1.779 |
| 2019 | 3.209 | 459,5 | 143.191 | 1.790 |
| 2020 | 3.488 | 508,9 | 145.900 | 1.834 |
| 2021 | 2.450 | 401,9 | 164.041 | 1.904 |
| 2022 | 3.025 | 362,0 | 119.669 | 1.863 |
| 2023 | 2.923 | 418,1 | 143.038 | 2.082 |
| Seit 2019 einschließlich Wohnheime. | ||||
| Quelle: Statistische Gebäudedatei. | ||||
Die meisten Neubauwohnungen im Gallus und im Ostend
Die neuen Wohnungen verteilen sich unterschiedlich im Stadtgebiet. In sechs Stadtteilen sind jeweils über 100 neue Wohnungen hinzugekommen. Spitzenreiter ist der Stadtteil Gallus mit 764 Neubauwohnungen. Hier wurden die letzten großen Wohnbauprojekte im Europaviertel fertiggestellt. Darüber hinaus sind im Stadtteil weitere ehemals industriell genutzte Flächen im Umnutzungsprozess. So entsteht zum Beispiel das Kleyerquartier auf einem früheren Industriegebiet. Von den hier geplanten insgesamt etwa 1.200 Wohneinheiten wurden nun die ersten bezugsfertig.
Im Ostend wurden mit 609 Einheiten die zweitmeisten Wohnungen fertiggestellt. Auch hier entsteht der neue Wohnraum vorwiegend auf ehemals rein gewerblich genutzten Flächen. Dazu zählen das Areal des früheren Güterbahnhofs Ost sowie die von dem Automobilkonzern Mercedes aufgegebenen Gewerbeflächen.
In Niederursel kamen 302 Wohnungen hinzu, ähnlich viele wie in Niederrad (294 Einheiten). In beiden Stadtteilen wurde unter anderem neuer Wohnraum für Studierende geschaffen. Ebenfalls über 100 neue Wohnungen wurden in Bockenheim (124 Einheiten) sowie in Sachsenhausen-Nord (107 Einheiten) fertiggestellt.
Fertiggestellte Neubauwohnungen 2023
| Stadtteil | Wohnungen |
|---|---|
| 01 - Altstadt | 0 |
| 02 - Innenstadt | 0 |
| 03 - Bahnhofsviertel | 65 |
| 04 - Westend-Süd | 0 |
| 05 - Westend-Nord | 0 |
| 06 - Nordend-West | 2 |
| 07 - Nordend-Ost | 0 |
| 08 - Ostend | 609 |
| 09 - Bornheim | 47 |
| 10 - Gutleutviertel | 16 |
| 11 - Gallus | 764 |
| 12 - Bockenheim | 124 |
| 13 - Sachsenhausen-Nord | 107 |
| 14 - Sachsenhausen-Süd (inkl. Flughafen) | 38 |
| 16 - Oberrad | 13 |
| 17 - Niederrad | 294 |
| 18 - Schwanheim | 36 |
| 19 - Griesheim | 43 |
| 20 - Rödelheim | 25 |
| 21 - Hausen | 11 |
| 22 - Praunheim | 5 |
| 24 - Heddernheim | 5 |
| 25 - Niederursel | 302 |
| 26 - Ginnheim | 52 |
| 27 - Dornbusch | 1 |
| 28 - Eschersheim | 26 |
| 29 - Eckenheim | 14 |
| 30 - Preungesheim | 1 |
| 31 - Bonames | 0 |
| 32 - Berkersheim | 1 |
| 33 - Riederwald | 16 |
| 34 - Seckbach | 18 |
| 35 - Fechenheim | 28 |
| 36 - Höchst | 15 |
| 37 - Nied | 0 |
| 38 - Sindlingen | 29 |
| 39 - Zeilsheim | 11 |
| 40 - Unterliederbach | 1 |
| 41 - Sossenheim | 46 |
| 42 - Nieder-Erlenbach | 16 |
| 43 - Kalbach-Riedberg | 71 |
| 44 - Harheim | 15 |
| 45 - Nieder-Eschbach | 45 |
| 46 - Bergen-Enkheim | 2 |
| 47 - Frankfurter Berg | 36 |
| insgesamt | 2.950 |
Quelle: Statistische Gebäudedatei.
Einschließlich Wohnheime.
Der Schwerpunkt des Umbaus liegt auf großen Bauprojekten
Nahezu die Hälfte (46,0 %) aller durch Umbau fertiggestellten Wohnungen entstand in nur vier Stadtteilen. Dabei steht die Innenstadt mit 71 Wohnungen an der Spitze, dicht gefolgt vom Stadtteil Gallus mit 62 Wohnungen. In beiden Stadtteilen wurden unter anderem ehemalige Hotels zum Wohnen umfunktioniert. Hausen hat mit 49 Wohnungen das drittgrößte Umbau-Plus, das vor allem durch die Vergrößerung eines Studierendenwohnheims entstanden ist. In Niederrad werden weiterhin Büroflächen für Wohnzwecke umgebaut, hier entstand ein Plus von 32 Wohneinheiten.
In 30 Stadtteilen kamen weniger als 25 Wohnunen durch Umbau hinzu, in acht Stadteilen gab es keine Veränderung durch Umbau. Ein Minus von bis zu 3 Wohnungen entstand in vier Statteilen.
Fertiggestellte Wohnungen im Umbau 2023
Quelle: Statistische Gebäudedatei.
Einschließlich Wohnheime.
Quelle: Statistische Gebäudedatei.
Einschließlich Wohnheime.
Zahl der Baugenehmigungen auf Tiefstand der 90er Jahre gesunken
Dem nur leichten Rückgang bei den Baufertigstellungen steht ein drastischer Einbruch bei den Baugenehmigungen gegenüber. Im Durchschnitt der beiden Jahre 2021 und 2022 wurden noch 5.316 Wohnungen genehmigt (siehe FSA 2024/08). 2023 waren es nur noch 2.039 Wohnungen. So niedrig lagen die Zahlen zuletzt Ende der 90er Jahre. Damals war der Bauboom nach der Wende deutlich eingebrochen.
Die aktuell gedämpfte Stimmung in der Immobilienwirtschaft zeigt sich in den Zahlen aus 2023. Der niedrige Wert bei den Baugenehmigungen lässt in den kommenden Jahren einen deutlichen Rückgang des Wohnungszuwachses erwarten.
Genehmigte Wohnungen 2014 bis 2023
Quelle: Statistische Gebäudedatei.
Seit 2019 einschließlich Wohnheime.
Die Daten zur Bautätigkeit 2023 sind online und zum Download verfügbar unter Frankfurt STATISTIK.PORTAL.