Ausgabe 13/2024

Ergebnisse der Gebäude- und Wohnungszählung 2022 in Frankfurt am Main

Erste Ergebnisse aus der Gebäude- und Wohnungszählung 2022

Am 25. Juni 2024 stellte das Statistische Bundesamt in Berlin die ersten Ergebnisse aus dem Zensus 2022 vor. Bei der Gebäude- und Wohnungszählung wurden alle Eigentümerinnen und Eigentümer zu Gebäuden und Wohnungen befragt. Damit stehen nun neben aktuellen Daten zum Wohnraum und zur Wohnsituation auch Ergebnisse über die Struktur der Gebäude nach Baujahr, Heizungsart und Energieträger der Heizung zur Verfügung. Zudem liefert der Zensus erstmals Daten zur Nettokaltmiete sowie zur Dauer und den Gründen für Leerstände. Wie sehen die Ergebnisse in Frankfurt am Main aus? Im Folgenden wird ein Überblick über die Eckdaten gegeben.

Frankfurt zählt 80.679 Gebäude mit Wohnraum

Zum Stichtag des Zensus am 15. Mai 2022 gab es in Frankfurt am Main 80.679 Gebäude mit Wohnraum. Darin befanden sich 402.826 Wohnungen. Im Vergleich zum Zensus 2011 sind das 3.222 Gebäude bzw. 4,2 Prozent mehr. Die Zahl der Wohnungen stieg um 37.389 Einheiten bzw. 10,2 Prozent an. Im Folgenden können sich zu diesen Eckwerten und den Gruppierungen Abweichungen durch die anonymisierten Zellwerte ergeben.

Die größte Bedeutung für das Wohnungsangebot haben Gebäude, deren Fläche zu mehr als der Hälfte zum Wohnen genutzt wird (Wohngebäude). 2022 wurden in Frankfurt am Main 79.004 Wohngebäude gezählt. Darin befanden sich 390.228 Wohnungen. Das sind 5.371 Wohngebäude (+ 7,3 %) und 47.983 Wohnungen (+ 14 %) mehr als im Zensus 2011.

Weitere 5.129 Wohnungen gab es 2022 in 1.520 sonstigen Gebäuden mit Wohnraum, deren Fläche überwiegend anderen Nutzungsarten als dem Wohnen dient. Diese Mischform im Gebäude hat seit der letzten Zählung an Stellenwert verloren. 2022 wurden 6.569 Wohnungen (-56,2 %) weniger in sonstigen Gebäuden mit Wohnraum erfasst als elf Jahre zuvor.

Die Zahl der Wohnheime, die primär den Wohnbedürfnissen bestimmter Bevölkerungsgruppen entsprechen (z.B. Studierende), ist ebenfalls im Vergleich zum Zensus 2011 deutlich gesunken (-566 Wohnheime; -78,5 %). Die Bewohnerinnen und Bewohner von Wohnheimen führen einen eigenen Haushalt. Die Zählung 2022 ergab 155 Wohnheime, darin befanden sich 7.463 Wohneinheiten.

Gebäude mit Wohnraum und Wohnungen am 15. Mai 2022 und 9. Mai 2011 in Frankfurt am Main nach Art des Gebäudes

Gebäude mit Wohnraum
Anzahl Gebäude 2022: 80.679	Anzahl Wohnungen 2022: 402.826
Anzahl Gebäude 2011: 77.457	Anzahl Wohnungen 2011: 365.437

Wohngebäude (ohne Wohnheime)
Anzahl Gebäude 2022: 79.004	Anzahl Wohnungen 2022: 390.228
Anzahl Gebäude 2011: 73.633	Anzahl Wohnungen 2011: 342.245

Sonstige Gebäude mit Wohnraum
Anzahl Gebäude 2022: 1.520	Anzahl Wohnungen 2022: 5.129
Anzahl Gebäude 2011: 3.099	Anzahl Wohnungen 2011: 11.698

Wohnheime
Anzahl Gebäude 2022: 155	Anzahl Wohnungen 2022: 7.463
Anzahl Gebäude 2011: 721	Anzahl Wohnungen 2011: 11.494

Quelle: Statistisches Bundesamt.

Geringe Abweichungen zu den Eckdaten aus der Frankfurter Statistischen Gebäudedatei

In Frankfurt am Main stehen seit 2017 Daten zum Gebäude- und Wohnungsbestand aus der Statistischen Gebäudedatei zur Verfügung. Sie liefern zuverlässige Informationen über die Anzahl, Struktur und räumliche Verteilung der Gebäude und Wohnungen in der Stadt. Die Daten werden mit den Informationen aus der Bautätigkeitsstatistik fortgeschrieben und jährlich veröffentlicht. Sie sind somit eine wichtige Basis und Steuerungsgrundlage für die Kommunalpolitik und -verwaltung.

Die Eckdaten aus der Gebäude- und Wohnungszählung am 9. Mai 2022 zeichnen ein ähnliches Bild wie die Kerndaten zum Jahresende (31.12.2022) aus der Frankfurter Statistischen Gebäudedatei. Bei den Wohngebäuden weist die Statistische Gebäudedatei zum Jahresende 57 Gebäude mehr aus als im Mai 2022 gezählt wurden. Bei der Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden liegt die Statistische Gebäudedatei um 4.790 Einheiten bzw. um 1,2 Prozent niedriger das Zensusergebnis.

Der Unterschied bei Wohnheimen und Nichtwohngebäuden mit Wohnungen fällt größer aus. Hier ist die Anzahl der Wohnungen in der Gebäude- und Wohnungszählung jeweils kleiner als in der Statistischen Gebäudedatei. Insbesondere bei diesen beiden Gebäudearten ist der Vergleich beider Datenquellen jedoch nur eingeschränkt möglich, da die Daten methodisch unterschiedlich erhoben werden.

96,8 Prozent der im Zensus 2022 gezählten Wohnungen befinden sich in Wohngebäuden. Daher beziehen sich alle nachfolgenden Betrachtungen auf die Frankfurter Wohngebäude. Ausnahme sind die Angaben zur Dauer und zu Gründen des Leerstands, die den gesamten Wohnungsbestand umfassen.

Gebäude mit Wohnraum und Wohnungen am 9. Mai 2011, 15. Mai 2022 und 31. Dezember 2022 nach Art des Gebäudes

Gebäude

Wohnungen

Quelle: Stichtage 9. Mai 2011 und 15. Mai 2022 Statistisches Bundesamt, Stichtag 31. Dezember 2022 Statistische Gebäudedatei Frankfurt am Main. Durch anonymisierte Zellenwerte können sich Abweichungen zu den Summen ergeben.

Zwei Drittel aller Wohngebäude sind vor 1970 gebaut

Die Ergebnisse der Gebäude- und Wohnungszählung liefern einen Überblick über die Baualtersstruktur der Frankfurter Wohngebäude. Mehr als ein Drittel (37,1 %) der Wohngebäude wurde vor 1950 erbaut. Ein weiteres knappes Drittel (30,7 %) entstand in den Jahren des Wiederaufbaus in den 1950ern sowie in den 1960ern. Jeweils etwa jedes achte Wohngebäude wurde zwischen 1970 und 1989 (12,5 %) bzw. 1990 und 2009 (12,7 %) errichtet. Nur sieben Prozent der Wohngebäude haben ein Baujahr von 2010 oder jünger.

Wohngebäude am 15. Mai 2022 nach Baujahr

Quelle: Statistisches Bundesamt. Durch anonymisierte Zellenwerte können sich Abweichungen zu den Summen ergeben.

Trend zu besonders großen Gebäuden in jüngeren Baujahren

Insgesamt sind 48,4 Prozent der Frankfurter Wohngebäude Ein- und Zweifamilienhäuser. Jedes vierte Wohngebäude (25,5 %) hat drei bis sechs Wohnungen und jedes fünfte Gebäude (19,8 %) umfasst sieben bis zwölf Wohnungen. Der Anteil der besonders großen Wohngebäude mit 13 oder mehr Wohnungen ist mit 6,3 Prozent am kleinsten.

In allen Baualtersklassen sind Einfamilienhäuser die größte Gruppe. Während ihr Anteil in den Baualtersklassen vor 1990 jedoch noch unter 50 Prozent liegt, macht er bei den jüngeren Wohngebäuden seit dem Baujahr 1990 mehr als die Hälfte aus. Die mittleren Gebäudegrößen mit drei bis sechs Wohnungen bzw. mit sieben bis zwölf Wohnungen sind abwechselnd die zweitgrößte Gruppe.

Unter jüngeren Wohngebäuden mit Baujahr 2010 oder später liegt der Anteil der Gebäude mit drei bis sechs Wohnungen besonders niedrig (11,1 %), während der Anteil der sehr großen Gebäude mit 13 oder mehr Wohnungen mit 15 Prozent auffallend hoch ist. In der jüngeren Dekade ist demnach neben dem Trend zu Einfamilienhäusern gleichzeitig auch eine Tendenz zu besonders großen Wohngebäuden zu erkennen.

Wohngebäude am 15. Mai 2022 nach Baujahr und Anzahl der Wohnungen

Grafik

Quelle: Statistisches Bundesamt. Durch anonymisierte Zellenwerte können sich Abweichungen zu den Summen ergeben.

Tabelle

Baujahr	insgesamt	1 Wohnung	2 Wohnungen	3 bis 6 Wohnungen	7 bis 12 Wohnungen	13 und mehr Wohnungen
vor 1950	29.319	11.038	2.975	10.110	4.790	406
1950 bis 1969	24.226	7.765	1.827	5.793	6.831	2.010
1970 bis 1989	9.879	4.351	886	2.045	1.603	994
1990 bis 2009	10.044	5.743	524	1.560	1.487	730
2010 und später	5.545	2.948	193	616	958	830
insgesamt	78.997	31.840	6.402	20.126	15.662	4.967
Quelle: Statistisches Bundesamt. Durch anonymisierte Zellenwerte können sich Abweichungen zu den Summen ergeben.

Die meisten Gebäude sind im Privatbesitz

Privatpersonen haben bei den Eigentumsverhältnissen die größte Bedeutung, ihnen gehören 62,3 Prozent der Wohngebäude. Alle anderen Eigentumsformen spielen eine deutlich kleinere Rolle. Mit 15,2 Prozent sind Gemeinschaften von Wohnungseigentümerinnen und -eigentümern die zweitgrößte Gruppe, gefolgt von der Stadt oder kommunalen Wohnungsunternehmen (10,7 %) auf dem dritten Platz.

Wohngebäude am 15. Mai 2022 nach Eigentumsform

Quelle: Statistisches Bundesamt. Durch anonymisierte Zellenwerte können sich Abweichungen zu den Summen ergeben.

Gas ist dominierender Energieträger für Heizungen

Mit einem Anteil von 78 Prozent der Wohngebäude bzw. 75,8 Prozent der Wohnungen wird in Frankfurt vorwiegend mit Gas geheizt. Fernwärme ist der zweitwichtigste Energieträger, jedoch mit einem wesentlich geringeren Anteil von 10,4 Prozent. Heizöl wird mit einem Anteil von 7,8 Prozent am dritthäufigsten genutzt. Alle anderen Energieträger spielen in der Gesamtbetrachtung eine untergeordnete Rolle.

Wohngebäude und darin befindliche Wohnungen am 15. Mai 2022 nach Energieträger der Heizung

Quelle: Statistisches Bundesamt. Durch anonymisierte Zellenwerte können sich Abweichungen zu den Summen ergeben.

Aufschwung bei Fernwärme und erneuerbaren Energien in neuen Gebäuden

Der Blick auf das Baualter der Gebäude lässt den zum Teil auch politisch motivierten Wandel bei den Energieträgern erkennen. Der Anteil von Gas als Energieträger der Heizung ist von 90,9 Prozent in vor 1950 erbauten Wohngebäuden auf 38 Prozent in Wohngebäuden mit einem Baualter von 2010 oder später gesunken.

Heizöl hatte seine stärkste Zeit in den Baujahren von 1970 bis 1989. Jedes siebte Wohngebäude (14,4 %) mit diesem Baualter hat heute noch eine Ölheizung. In seit 2010 fertiggestellten Wohngebäuden spielt dieser Energieträger mit einem Anteil von 0,56 Prozent fast keine Rolle mehr.

Der Anteil von Fernwäre lag bei Wohngebäuden aus den Baujahren 1970 bis 1989 noch bei 6,3 Prozent und ist seither deutlich angestiegen. Beim Baualter der Jahre 2010 und später sind gut vier von zehn Wohngebäuden (41,9 %) mit Fernwärme versorgt. Voraussichtlich wird dieser Energieträger auch für künftige Wärmeplanung seine Bedeutung steigern, da er im städtischen Raum eine effiziente Möglichkeit bietet, große Wohngebiete zu beheizen.

Erneuerbare Energien (Solar-/Geothermie und Wärmepumpen) gewinnen seit dem Baujahr 2010 und jünger an Stellenwert, sind aber noch nicht weit verbreitet. 9,5 Prozent der 2010 oder später erbauten Wohngebäude werden mit erneuerbaren Energien beheizt. In der Baualtersklasse von 1990 bis 2009 wurden nur 1,6 Prozent mit erneuerbaren Energien ausgestattet.

Wohngebäude am 15. Mai 2022 nach Baujahr und Energieträger der Heizung

Grafik

Quelle: Statistisches Bundesamt. Durch anonymisierte Zellenwerte können sich Abweichungen zu den Summen ergeben.

Tabelle

Baujahr	Insgesamt	Gas		Heizöl		Holz, Holzpellets		Biomasse (ohne Holz), Biogas		Solar-/ Geothermie, Wärmepumpen		Strom (ohne Wärmepumpen)		Kohle		Fernwärme (verschiedene Energieträger)		kein Energieträger (keine Heizung)
	Anzahl	in %	Anzahl	in %	Anzahl	in %	Anzahl	in %	Anzahl	in %	Anzahl	in %	Anzahl	in %	Anzahl	in %	Anzahl	in %	Anzahl
vor 1950	26.635	90,90	1.433	4,90	110	0,38	0	0,00	100	0,34	399	1,40	9	0,00	500	1,70	134	0,46	29.313
1950 bis 1969	18.640	77,00	3.071	12,70	113	0,47	6	0,00	98	0,41	215	0,89	4	0,00	2.042	8,40	40	0,17	24.222
1970 bis 1989	7.485	75,80	1.422	14,40	35	0,35	0	0,00	44	0,45	252	2,60	0	0,00	621	6,30	15	0,15	9.879
1990 bis 2009	6.759	67,30	197	2,00	33	0,33	5	0,05	156	1,60	120	1,20	3	0,00	2.745	27,30	32	0,32	10.044
2010 und später	2.108	38,00	31	0,56	360	6,50	5	0,09	527	9,50	161	2,90	0	0,00	2.324	41,90	28	0,51	5.546
Quelle: Statistisches Bundesamt. Durch anonymisierte Zellenwerte können sich Abweichungen zu den Summen ergeben.

In Wohngebäuden beträgt die Eigentumsquote 19,5 Prozent und die Leerstandsquote 3,1 Prozent

Seit dem Zensus 2011 stehen nun wieder Daten zur Wohnungsnutzung und zum Leerstand zur Verfügung. Neu ist, dass 2022 auch nach der Dauer und den Gründen für den Leerstand gefragt wurde.

Mit 77,3 Prozent wird der Großteil der Wohnungen in Wohngebäuden vermietet. In etwa jeder fünften Wohnung (19,5 %) wohnen die Eigentümerinnen bzw. Eigentümer selbst. Ein geringer Anteil von 0,1 Prozent wird als private Ferien- oder Freizeitwohnung genutzt. Leer stehen 3,1 Prozent der Wohnungen in Wohngebäuden. Für eine Großstadt wird ein Leerstand von etwa drei bis fünf Prozent als optimal angenommen, damit sowohl ausreichend Flexibilität als auch Stabilität sowie Spielraum für Marktanpassungen auf dem Wohnungsmarkt vorhanden sind. Laut dem Zensusergebnis bewegt sich Frankurt an der unteren Grenze dieser Spanne.

Wohnungen in Gebäuden mit Wohnraum am 15. Mai 2022 nach Art der Wohnungsnutzung

Quelle: Statistisches Bundesamt. Durch anonymisierte Zellenwerte können sich Abweichungen zu den Summen ergeben.

Fast ein Drittel aller leerstehenden Wohnungen (31,9 %) ist innerhalb von drei Monaten wieder verfügbar

Zwei Drittel aller Wohnungen stehen entweder seit weniger als drei Monaten (31,9 %) oder seit mindestens einem Jahr (35,8 %) leer. Die mittelfristige Leerstandsdauer verteilt sich gleichmäßig mit 16,8 Prozent auf drei bis fünf Monate bzw. 15,4 Prozent auf sechs bis elf Monate.

Bei mehr als der Hälfte (59,4 %) der leerstehenden Wohnungen gaben die Eigentümerinnen und Eigentümer an, dass der Wohnraum innerhalb von drei Monaten wieder für den Bezug zur Verfügung gestellt werden soll. Diese Aussage wurde für insgesamt 7.652 Wohnungen getroffen. Erreicht wurde dieses Ziel jedoch nur bei 42,5 Prozent davon. Fast jede vierte der 7.652 Wohnungen (23,1 %) stand zum Zeitpunkt der Befragung seit mindestens einem Jahr leer.

Zweithäufigster Grund für den Leerstand waren laufende oder geplante Baumaßnahmen (2.645 Wohnungen; 20,5 %). Für den Umbau wurde in diesen Fällen bei mehr als der Hälfte der Wohnungen (54,4 %) ein Jahr oder länger benötigt.

Sonstige Gründe wurden für 9,1 Prozent der leerstehenden Wohnungen angegeben, davon waren fast zwei Drittel (62,9 %) ebenfalls seit mindestens einem Jahr unbewohnt. Der Verkauf des Gebäudes oder der Wohnung wurde mit 6,2 Prozent am vierthäufigsten genannt und konnte deutlich schneller realisiert werden. 34,9 Prozent der Wohnungen wurde nach drei bis fünf Monaten verkauft, bei 29,8 Prozent dauerte es ein Jahr oder länger.

Die zukünftige Selbstnutzung, die bei 2,8 Prozent des Leerstands angegeben wurde, ist häufig mit Umbaumaßnahmen verbunden. Dementsprechend standen hier sogar etwa zwei Drittel der Wohnungen (66,5 %) mindestens ein Jahr lang leer.

Ähnliches gilt für den geplanten Abriss oder Rückbau, der für insgesamt bei 274 Wohnungen (2,1 %) als Leerstandsgrund genannt wurde. Auch hier dauerte es bis zur Realisierung des Rückbaus bei mehr als der Hälfte der Wohnungen (58,4 %) ein Jahr oder länger.

Leerstehende Wohnungen in Wohngebäuden am 15. Mai 2022 nach Dauer des Leerstands

Quelle: Statistisches Bundesamt. Durch anonymisierte Zellenwerte können sich Abweichungen zu den Summen ergeben.

Durchschnittliche Nettokaltmiete von 10,58 Euro pro Quadratmeter

Erstmalig liefert die Gebäude- und Wohnungszählung auch Informationen zur Nettokaltmiete. In Frankfurt am Main liegt sie im Durchschnitt bei 10,58 Euro pro Quadratmeter. Das sind 3,30 Euro mehr als bundesweit im Durchschnitt (7,28 €/m²) für das Wohnen gezahlt wird. Nur in München kostet der Quadratmeter mit durchschnittlich 12,89 Euro Nettokaltmiete noch mehr als in Frankfurt.

Fast ein Viertel (23,8 %) der vermieteten Wohnungen in Frankfurt am Main werden für einen Quadratmeterpreis zwischen acht bis unter zehn Euro vermarktet. Die Kategorien darüber (10 bis unter 12 €/m²) und darunter (6 bis unter 8 €/m²) sind mit 17,4 Prozent bzw. 17,1 Prozent am zweithäufigsten besetzt. Damit werden in Frankfurt zusammen 58,3 Prozent der Mietwohnungen mit einem mittleren Druchschnittspreis von sechs bis unter zwölf Euro pro Quadratmeter zur Verfügung gestellt.

Zwölf bis unter 14 Euro pro Quadratmeter Miete ist für etwa jede achte Wohnung (12,1 %) zu zahlen. Eine von zehn Wohnungen (10,1 %) kostet zwischen vier und unter sechs Euro Miete pro Quadratmeter. Einen niedrigeren Quadratmeterpreis haben nur 1,8 Prozent der Mietwohnungen.

Außergewöhnlich hohe Mieten von 18 bis unter 20 Euro pro Quadratmeter wird für 2,1 Prozent der Wohnungen erzielt und bei 3,3 Prozent liegt der Mietpreis bei über 20 Euro pro Quadratmeter.

Vermietete Wohnungen in Wohngebäuden am 15. Mai 2022 nach Nettokaltmiete pro Quadratmeter

Quelle: Statistisches Bundesamt. Durch anonymisierte Zellenwerte können sich Abweichungen zu den Summen ergeben.